土拍市场又杀出了“非传统玩家”！近日，互联网“大厂”字节跳动出手拿地，旗下公司以底价28亿元竞得北京市海淀区一综合性商业金融服务业用地。
互联网“大厂”出手拿地，在业内早有先例，抖音、腾讯、京东等公司都曾直接买地盖楼自用。那么，相较于租赁楼宇满足办公需求，直接买地有何优劣之处？
业内专家告诉第一财经，该模式有利于规避长期租赁中可能出现的租金波动风险、业主退租风险，也能将日常租金支出转化为长期持有的固定资产，获取资产增值收益。不过，也面临前期投入成本较高、资金沉淀大、后期运营成本等挑战。
土拍市场的“非传统玩家”
近日，北京2026年首场土拍落幕，4宗地块共收金85.62亿元。其中，涉宅用地共3宗，分别位于石景山区、通州区、顺义区，分别由首钢地产、中国铁工投资、北投置业&北京建工&新航城开发联合体斩获，总成交价57.62亿元。
较引人注目的，是另一综合性商业金融服务业用地。就在2月3日，海淀区蓝景丽家收储项目HD00-1603-01、HD00-1603-03A地块成功出让，买家是互联网“大厂”字节跳动。
公开信息显示，上述地块土地面积39522.111平方米，地上建筑规划面积约96811.508平方米，由北京云月长石科技有限公司以底价28亿元竞得。北京云月长石科技有限公司由北京字跳网络技术有限公司全资持股，实际控制人为张一鸣。
按照相关要求，两宗地应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后12个月内开工建设，并在开工之日起3年内竣工。同时，地块使用权出让年限为商业40年、办公50年，项目地上、地下全部出让建筑规模自持，自持年限为20年。
往前回溯，该地块原是蓝景丽家大钟寺家居广场所在地。据悉，蓝景丽家大钟寺家居广场1997年开业，在京城众多品牌家居卖场中，蓝景丽家在消费者心中有良好的口碑和品牌形象。2025年4月30日，蓝景丽家正式闭店，闭店后原建筑拆除、地块收储。
曾被评为“首都平安示范市场”“北京人的诚信家居商场”的蓝景丽家为何闭店？值得注意的是，在当时的闭店公告中，蓝景丽家曾提到，此次闭店是为积极响应北京市“城市更新”规划要求，全力配合大钟寺区域整体升级战略。
在城市更新的“大蓝图”下，字节跳动出手斥重资拿地，背后原因及后续规划如何？合硕机构首席分析师郭毅表示，字节跳动拿地的根本目的，并非从事传统房地产开发，而是基于自身业务扩张与办公需求，自持土地并“定制化”建设办公空间。
公开信息显示，该地块所在区域附近，已形成字节跳动在北京的办公集群。地块西侧的抖音方恒广场承载抖音、今日头条等业务团队，北侧中坤广场有抖音与飞书的研发和运营团队。
中冶京诚去年发布的相关中标信息也显示，北京蓝景丽家项目紧邻地铁12号线、13号线大钟寺站，周边现有抖音方恒项目、抖音大钟寺1-3号楼，建成后将成为字节跳动在京战略布局的重要载体，进一步强化中关村区域作为科技创新策源地的功能。
互联网“大厂”拿地盖楼
互联网“大厂”出手拿地，在业内早有先例。
仅以抖音集团来看，2020年该集团便斥资10.82亿元，在深圳市南山区后海总部基地拍下一宗商业用地，建筑面积6.26万平方米。2025年7月，抖音集团后海中心正式启用。
深圳发布官微文章显示，作为抖音集团首个“自持自建”的区域型总部，后海中心将承载该公司在大湾区的业务管理、技术研发等核心职能，为抖音集团在深圳的业务发展提供支撑，也将通过吸引高端人才和创新资源，影响粤港澳大湾区的数字经济产业格局。
2021年，抖音集团还以20.4亿元竞得上海杨浦区平凉社区地块，总面积19394.5平方米，用来打造抖音集团上海滨江中心项目，目前主体结构已经封顶，预计2026年5月底交付。
不仅是抖音，2020年美团也曾斥资65.41亿拿下杨浦滨江一块地块，作为美团上海科技中心；哔哩哔哩以81.18亿拿下距美团地块一条马路的地块，作为哔哩哔哩新世代产业园。
据上海市人民政府官网文章，杨浦滨江正在建设的美团、B站、抖音，将承担科创产业发动机的角色。其中，抖音集团上海滨江中心总建筑面积约11.5万平方米，保留上海船厂的四座历史建筑，包含1.2万平方米商业综合体，和3000平方米的演艺中心。
再如腾讯，2024年该公司曾以64.2亿元，拿下海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、B23研发设计用地，用于满足公司对办公用地的需求。此外，2023年京东也曾花31亿在北京亦庄拿地，用于集中办公和产业布局。
相较于租赁楼宇满足办公需求，各路“大厂”直接买地盖楼有何优劣之处？
郭毅告诉第一财经，从积极的方面看，有利于规避长期租赁中可能出现的租金波动风险，以及因业主资产规划变动导致的退租风险。其次，将日常租金支出转化为长期持有的固定资产，有助于获取资产增值收益，自建办公楼也有助于增强品牌效应和人才引进。
以前述蓝景丽家项目为例，在大钟寺这类已形成产业组团效应的片区，拥有独立办公物业，能显著提升对人才的吸引力；企业也可根据自身需求进行量身定制，例如结合数据中心、网络基础设施及业务办公的特殊要求，进行空间规划与建设，相比租赁灵活性更高。
“从字节自身动因来看，自主开发购地的优势符合其战略诉求。”郭毅表示，将现金转化为长期资产，既能降低运营成本，也为闲置资金提供了提升投资回报的渠道。此外，有助于加强与地方政府的协同，在税收减免、人才引进及相关优惠政策等方面获得更多支持。
不过她认为，企业买地盖楼自用，也有一定挑战性因素。比如前期投入成本较高，资金沉淀量大，建设周期较长；若未来业务发生调整，空间改造可能面临成本压力。此外，企业需要专业团队进行物业管理，会带来额外的运营成本。最后，持有型商业物业流动性相对较弱，若企业出现现金流急迫需求的情况，短期变现的能力较为有限。
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孙梦凡
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